Come evitare le cause condominiali

Le liti condominiali sono una delle principali fonti di stress per milioni di italiani. Le questioni condominiali possono velocemente trasformarsi in un incubo dal quale sarà difficile uscire, se non dopo aver sostenuto enormi costi sia in termini economici sia in termini di stress. evitare liti condominiali

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Le cause condominiali rappresentano un peso enorme per il carico giudiziario dei Tribunali (oltre 400 mila le cause pendenti, circa il 10% del totale), con evidenti risvolti negativi per la giustizia civile, per le tasche dei cittadini e per la salute di centinaia di migliaia di italiani, visto che statisticamente è confermato che durante le assemblee di condominio sono più frequenti ansia, affanno e crisi cardiache.

Alla luce di quanto detto, risulta d’importanza prioritaria evitare in ogni modo la lite condominiale,  sia all’interno del condominio sia nelle aule di Tribunale, cercando di risolvere pacificamente e con gli strumenti adatti l’insorgere di ogni tipo di problema.

Le principali ragioni per cui si litiga tra condomini sono:

• odori sgradevoli;
• posteggio fuori posto;
• urla dei bambini;
• cane che abbaia.

Spesso all’origine della lite condominiale ci sono piccoli problemi, che potrebbero essere risolti facendo ricorso al buon senso, all’ascolto e rispettando le ragioni altrui, con notevoli miglioramenti della qualità di vita di ognuno.

Dalla fotografia delle liti condominiali emerge che i litigi sono più frequenti al sud (11,1%) più fra gli uomini (10,3% contro l’8,3% delle donne), più nei piccoli centri (10,4%) che nelle grandi città.

Riassumiamo di seguito i principali motivi che scatenano la lite condominiale:

• criteri di ripartizione delle spese, in particolare se la “prassi” del condominio si basa su criteri diversi dalla ripartizione millesimale;
  
• delibere assembleari di spese straordinarie, impugnate dai condomini che non le condividono;
  
• presenza di animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore, nelle scale o nel giardino condominiale;
• uso delle parti comuni, con condomini che dissentono su regole ed eventuale turnazione nell’utilizzo;
  
• attività dell’amministratore e servizi, scarsa trasparenza o comunque a scarsa informazione da parte dell’amministratore, scarsa pulizia delle parti comuni, scarsa manutenzione, orari del riscaldamento centralizzato, costi eccessivi;
  
• l’apposizione in aree comuni (1102 c.c.), vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino. Per esempio: la targa professionale sul muro comune, l’automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato nel garage condominiale;
• l’esterno del condominio: il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi di sigaretta gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie.
  

Esistono, poi, liti frequentissime rientranti fra i cosiddetti “rapporti di vicinato”:

• liti per le “immissioni”, (art. 844 c.c.) ovvero rumori e odori provenienti da altri appartamenti. Il ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, l’odore di cipolla reiterato, lo spostamento di mobili a tarda ora sono casi tipici di questo genere di motivazione. Particolarmente d’attualità i problemi generati dai “profumi” della cucina etnica che spesso fanno da innesco alla lite condominiale;
• i rumori in cortile, in particolare il gioco dei bambini;
• l’acqua che scorre dal balcone dopo aver innaffiato le piante, che investe pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini.

Come evitare le liti condominiali?

1. Facciamo attenzione al nostro comportamento. I riflessi del nostro comportamento, possono ingenerare negli altri effetti molto positivi o molto negativi.
2. Mettiamoci nei panni dell’altro, ci aiuterà a comprendere a fondo i pensieri e i sentimenti degli altri, saremo in grado di valutare in maniera più obbiettiva la nostra posizione.
   Una persona “empatica” è in grado di riconoscere le “ragioni degli altri” e di vedere il mondo e la realtà dal loro punto di vista.
3. Dominiamo le nostre emozioni come l’aggressività, la competitività, l’egoismo, che sono il terreno fertile della lite.
4. Ascoltiamo le ragioni degli altri prima di dire la nostra, senza pregiudizi e preconcetti. Evitiamo di parlare per primi se non è richiesto, cerchiamo di parlare quando è il nostro turno, ed evitiamo di interrompere o sovrapporci nel discorso degli altri.
   In una riunione di condominio, se tutti adottassero questa semplice regola – Ascoltare gli altri prima di parlare – moltissimi momenti di tensione potrebbero essere evitati.
5. Creiamo delle relazioni, cerchiamo di conoscere meglio i nostri vicini, conoscendoci meglio sarà più facile comunicare e trovare il modo per prevenire e risolvere ogni tipo di problema.
6. Individuiamo il soggetto che abbiamo davanti e cerchiamo di prendere il meglio o di limitare i danni.

È utile riassumere le tipologie di condomini che possiamo classificare principalmente in 4 categorie:

• il pignolo;
• il maleducato;
• il litigioso;
• il menefreghista.

Vicino di casa pignolo

Una delle figure che più mette a rischio la stabilità dei nervi è il condomino pignolo, quello che non perde occasione per dimostrarsi documentato e preciso, rigido e severo, anche sui dettagli più insignificanti che anzi – se trascurati – permetterebbero una più serena conduzione di tutto il palazzo.
Come comportarsi con un soggetto come questo? Provate a coglierne il lato positivo.

Il pignolo conosce benissimo il regolamento condominiale, è documentato e può essere molto utile nel prendere una decisione che vada a vantaggio di tutti nel rispetto dei diritti e dei doveri dei condomini. Rivolgetevi a lui in caso di necessità, dategli la giusta considerazione, sottolineando quanto sia importante la sua competenza, mostratevi collaborativi e lui sarà onorato di mettersi a disposizione e diventerà vostro alleato.

Qualora risultasse comunque ingestibile, evitate di sminuire o sottovalutare pubblicamente le sue osservazioni, e se proprio non lo sopportate, quando lo incrociate siate sempre cordiali e rispettosi delle buone regole di convivenza.

Vicino di casa maleducato

È il vicino che tiene accesa la televisione a tutto volume fino a tarda notte, che scuote la tovaglia dalla finestra senza minimamente curarsi dei balconi sottostanti, che parcheggia l’auto o lo scooter davanti al garage condominiale… vuole mostrare di essere il padrone del mondo, in realtà quasi sempre è un tipo insicuro se non addirittura profondamente frustrato.

Evitiamo di rispondere usando le sue stesse armi, quasi sempre è inutile, ed è il preludio di una guerra senza fine.

Evitiamo di personalizzare il conflitto, iniziamo chiedendo l’intervento dell’Amministratore di condominio, che con una lettera indirizzata a tutti, richiami l’attenzione sul rispetto delle regole della vita in comune elencando quali siano i comportamenti da evitare.

Qualora questo approccio non fosse sufficiente chiedete che la questione “maleducazione” venga inserita nell’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale.

In assemblea, evitate gli attacchi personali e le accuse dirette, parlate del problema e delle possibili soluzioni.

Vicino di casa litigioso

Per lui ogni pretesto è buono per alzare la voce, polemizzare, cercare lo scontro. È arrogante e presuntuoso, di quelli che “lei non sa chi sono io”, “le farò scrivere dal mio avvocato…”.

Qual è l’atteggiamento da mantenere se il vicino di casa è litigioso?

Spesso, individui apparentemente burberi e minacciosi, sono in realtà delle brave persone che per difendersi, hanno sviluppato una certa aggressività. Prendetelo dal verso giusto e come in tutti i casi è buona regola ascoltare le sue ragioni, non sminuite le sue osservazioni, invitatelo a fare proposte, non personalizzate lo scontro e osservate sempre le regole del buon senso e dell’educazione. Cercare di stabilire un punto di contatto con qualcosa che avete in comune,(la passione per il tennis, o la stessa scuola dei figli). Da litigiosi potrebbero trasformarsi, per incanto, in persone assai meno ostili di quanto siano normalmente.

Vicino di casa (o Amministratore) menefreghista

Non è raro che in questa categoria rientri addirittura l’amministratore, che per evitare seccature può arrivare a staccare il telefonino, inserire il fax e scomparire per non essere rintracciato.

Che fare, in questo caso?

Molti dei consigli utilizzati in precedenza valgono anche per il vicino menefreghista, ma in questo caso è opportuno seguire alcune ulteriori accortezze quando si tratta dell’amministratore.

Se si tratta dell’amministratore, fategli capire che alla prossima scadenza del suo mandato non avete intenzione di rinnovarglielo. Se stacca il telefonino, usate e-mail, pec o fax: quando sarà costretto a incontrarvi, gli esibirete le copie.

Come abbiamo visto, cercare di evitare il conflitto in un condominio è cosa difficile e spesso richiede competenze specifiche di uno psicologo, di un abile negoziatore e di un giurista.

Allora cosa fare quanto dopo tutti i tentativi fatti non riuscite ad evitare il conflitto e siete costretti a ricorrere all’aiuto di un avvocato per tutelare le vostre ragioni in Tribunale?

C’è ancora una possibilità!

Fortunatamente, dal mese di marzo 2013 è stata introdotta la mediazione civile in materia concominiali, che consente alle parti di incontrarsi davanti ad un Mediatore professionista che, grazie a una formazione specifica nella gestione dei conflitti e nelle tecniche di negoziazione, riesce a risolvere positivamente un caso su due (fonte: Ministero della Giustizia).

La mediazione condominiale è regolata dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e regola i poteri di rappresentanza dell’amministratore del condominio consentendo il costante intervento dell’assemblea.

La mediazione prevede un primo incontro di programmazione in cui il mediatore verifica con le parti e i loro avvocati la possibilità di proseguire il tentativo di mediazione (non oltre trenta giorni dal deposito della domanda).

Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile.

Quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, il giudice condanna la parte costituita, che non partecipa al procedimento senza giustificato motivo, al pagamento di una somma pari al contributo unificato.

L’incontro preliminare non pregiudica i diritti delle parti, non ha effetti giuridici se non quello di evitare eventuali sanzioni nei confronti di chi non partecipa, e comporta il solo versamento di € 48,80 per spese di avvio.

La mediazione diviene onerosa solo quando le parti decidano di comune accordo che ci siano i presupposti per proseguire e dare inizio alla fase negoziale entrando nel merito della controversia.
Pertanto essendo distinto il momento informativo relativo all’incontro di programmazione, da quello in cui inizia effettivamente il procedimento di mediazione, la delibera assembleare sarà necessaria non tanto per aderire all’incontro informativo di programmazione, ma per dare incarico all’amministratore e ad un legale affinché valutati i pro e i contro dopo l’incontro preliminare si possa dare inizio alla mediazione.

Al fine di consentire al mediatore di rinviare l’incontro di mediazione come previsto dall’art. 71 quater disp. att. cc. e fissare una nuova data affinché possa essere convocata l’assemblea per decidere se dare inizio o meno al procedimento di mediazione, occorrerà che la procedura abbia avuto un inizio con l’adesione al primo incontro.

La domanda di avvio del procedimento di mediazione andrà inoltrata a un Organismo di Mediazione iscritto all’apposito registro del Ministero della Giustizia che abbia una sede territorialmente competente, allegando copia del versamento delle spese d’avvio previste dal Decreto Ministeriale 180/2010 (€ 48,80 IVA inclusa per tutte le controversie di valore fino a € 250.000); l’Organismo provvederà a dare inizio al procedimento e a convocare il condominio al primo incontro.

Per ulteriori informazioni sull’avvio della procedura di mediazione, puoi cliccare qui.

APPROFONDIMENTO

• per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti da violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile o da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione;
• l’amministratore è legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa autorizzazione di apposita delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice;
• se il termine per comparire avanti al mediatore non consente all’assemblea di pronunciarsi deve essere disposta congrua proroga, su istanza del condominio;
• anche la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice. Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Per garantire il concreto funzionamento dell’assemblea è richiesto al mediatore di fissare il termine per l’esame della proposta conciliatoria, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare;
• la legge di conversione del Dl 69/2013 impone l’assistenza dell’avvocato in tutte le fasi del procedimento e introduce un regime di gratuità quando la procedura non va oltre il primo incontro informativo e per chi è ammesso al gratuito patrocinio. Negli altri casi varranno le indennità di mediazione determinate da decreto governativo. evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali, evitare liti condominiali,evitare liti condominiali, evitare liti condominiali